Важно знать всем, кто сдает свою квартиру без договора аренды

Для большинства украинцев предоставление в аренду недвижимости есть возможность получать существенный пассивный доход, что будет весомой финансовой поддержкой для семьи. Впрочем, не все знают, а некоторые даже пренебрегают тем, что такая аренда без официального оформления и уплаты налогов может иметь неприятные последствия. Согласно статистике, примерно 80% этого рынка находится в тени, в связи с чем государство не получает положенных налогов. В свою очередь владельцы и арендаторы не имеют гарантий защиты прав. Об этом сообщает " Стена " со ссылкой на материал опубликованный на сайте informator .

О том, какие риски и виды ответственности ожидают недобросовестных арендодателей, а также как избежать соответствующих проблем, рассказал частный нотариус Золтан Русанюк.

Какие налоги необходимо уплачивать в случае передачи в аренду недвижимости?

Для начала уместно было бы привести положения ст. 67 Конституции Украины: «Каждый обязан уплачивать налоги и сборы в порядке и размерах, установленных Законом».

Следовательно, каждый гражданин, даже не являющийся предпринимателем, но передает недвижимое имущество (квартира, дом, комната или нежилое помещение) в аренду, обязан задекларировать полученный доход в виде арендной платы и уплатить в бюджет налог на доходы физических лиц. По состоянию на 2024 год сумма налога на доходы физических лиц за аренду жилья в Украине составляет 18% от размера дохода, полученного владельцем недвижимости от сдачи своего имущества (дома, квартиры или комнаты). Также уплачивается 1,5% военного сбора.

Для официального отражения уплаты налога необходимо заполнить Декларацию об имущественном положении и доходах, форму которой можно найти на официальной странице Государственной налоговой службы Украины по ссылке .

Плательщиком налога, если договор аренды недвижимого имущества заключен между физическими лицами (гражданами), не являющимися субъектами хозяйствования (без получения статуса физического лица-предпринимателя), лицом, ответственным за начисление и уплату налога на доходы физических лиц и военного сбора в бюджет , есть арендодатель. Такой арендодатель самостоятельно начисляет и уплачивает налог в бюджет в сроки, установленные Налоговым кодексом Украины для квартального отчетного (налогового) периода: в течение 40 календарных дней после последнего дня такого отчетного (налогового) квартала, а именно – до 9 февраля, 9 мая, 9 августа , 9 ноября.

Следует также учитывать, что сумма полученного дохода, сумма уплаченного в течение отчетного налогового года налога и налогового обязательства по результатам такого года отражаются в годовой налоговой декларации об имущественном состоянии и доходах, подаваемых в контролирующий орган по месту регистрации (налоговый адрес) арендодателя в 1 мая года, следующего за отчетным.

На сегодняшний день существует несколько способов представления такой Декларации:

  • через "Электронный кабинет" или через вебпортал ДПС;
  • с помощью специализированного клиентского программного обеспечения для формирования и представления отчетности в "Единое окно представления электронной отчетности";
  • лично плательщиком в налоговую инспекцию по месту регистрации своей деятельности.

В ТАКОМ СЛУЧАЕ ОБЯЗАТЕЛЬНО ОСУЩЕСТВЛЯТЬ ПЛАТЕЖИ В БЕЗНАЛИЧНОЙ ФОРМЕ?

В договоре аренды недвижимого имущества возможно предусмотреть порядок и метод самих расчетов. Это может быть как безналичная форма с определением реквизитов счета арендодателя, так и уплата наличным способом. Непосредственно в Налоговом кодексе Украины не определена обязанность получать такие платежи на счет арендодателя в безналичной форме.

ДЛЯ ОФИЦИАЛЬНОГО ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ В АРЕНДУ НЕДВИЖИМОСТИ СОБСТВЕННИКУ НЕ ОБЯЗАТЕЛЬНО РЕГИСТРИРОВАТЬСЯ КАК ФИЗИЧЕСКОЕ ЛИЦО-ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ?

Осуществлять деятельность по предоставлению в аренду недвижимости можно и без получения статуса физического лица-предпринимателя. Разница только в том, что в случае, если владельцем недвижимости получен статус физического лица-предпринимателя, такая передача недвижимости в аренду будет осуществляться в рамках предпринимательской деятельности.

Однако следует отметить: если физическое лицо имеет в собственности несколько квартир, которые сдается в аренду на постоянной основе, то оно уже обязано зарегистрироваться субъектом предпринимательской деятельности и уплачивать налоги в соответствии с выбранной системой налогообложения.

В этом случае нужно соблюсти основные моменты, в частности:

  • наличие соответствующего классификатора вида экономической деятельности, а именно КВЭД 68.20;
  • если налогоплательщик, зарегистрированный ФЛП, осуществляет несколько видов деятельности, одним из которых является предоставление недвижимости в аренду, то в общий доход включаются все доходы, полученные от осуществления предпринимательской деятельности, и облагаются налогом в зависимости от системы налогообложения, на которой находится предприниматель.

Следовательно, при избрании физическим лицом-предпринимателем упрощенной системы налогообложения он должен ежемесячно платить установленный налог. В этом случае можно передавать в аренду жилые помещения, суммарная площадь которых не превышает 100 квадратных метров. Кроме того, следует учитывать, что если в какой-то месяц прибыль от предпринимательской деятельности будет отсутствовать, то налог все равно придется уплатить.

В то же время, осуществляя предпринимательскую деятельность на условиях общей системы налогообложения, уже нет ограничений по площади помещений для передачи в аренду, но размер налогов к уплате будет напрямую зависеть от размера получаемого дохода.

ИЛИ КАКИЕ-ТО ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА?

Статьей 284 Хозяйственного кодекса Украины предусмотрены существенные (обязательные) условия договора аренды, к которым относятся:

  • Четкое определение объекта аренды (состав, характеристика, описание, адрес и стоимость имущества с учетом ее индексации);
  • срок, на который заключается договор аренды;
  • размер арендной платы;
  • порядок использования амортизационных отчислений;
  • восстановление арендованного имущества и условия его возврата или выкупа.

Исходя за обязательные условия, которые должны быть предусмотрены в договоре, отдельно рекомендуется определить договором:

  • четкий размер ежемесячной платы и способ ее подтверждения, ведь это актуально для расчетов в наличной форме (обычно используют так называемую расписку по получению средств);
  • возможность изменения условий договора и порядок его возобновления/разрыва;
  • целевое использование объекта аренды (проживание, производственная деятельность, складская деятельность). Уже от этого будет зависеть распределение ответственности за какие-либо совершенные нарушения арендатором. Если такие условия в договоре будут отсутствовать или будет указана другая цель использования, то собственник и арендатор в большинстве случаев разделят возложенную по закону ответственность.

Следует также обратить внимание, что согласно положениям Гражданского кодекса Украины договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) сроком на три года и более подлежит нотариальному удостоверению, кроме договора, предметом которого является имущество государственной или коммунальной собственности, подлежащее нотариальному удостоверению в случае, если он заключен сроком более пяти лет.

Какая же предвиденная ответственность в случае осуществления деятельности по предоставлению в аренду объектов недвижимости в так называемой "тени", без уплаты налогов?

Арендодателям следует учесть, что за передачу квартиры или иного объекта недвижимости в аренду без надлежащего оформления и последующей уплаты налогов предусмотрена уголовная ответственность, угрожающая штрафом в размере от 85 до 425 тысяч гривен, конфискацией и запретом заниматься определенной деятельностью в дальнейшем на срок до 3 лет (ст. 212 Уголовного кодекса Украины).

Санкции предусмотрены также Кодексом Украины об административных правонарушениях – в соответствии со ст. 163-4 "Нарушение порядка удержания и перечисления налога на доходы физических лиц и представление сведений о выплаченных доходах" и 164-1 "Нарушение порядка представления декларации о доходах и ведении учета доходов и расходов", на лиц, которые будут признаны виновными в соответствующем нарушении , может быть наложен штраф от трех до восьми тысяч рублей.

Есть ли ответственность у нотариуса и риелтора/брокера в случае нарушений при удостоверении договоров аренды недвижимости?

Интересно, что законодатель предусмотрел отдельные обязанности, возлагаемые как на нотариуса, так и на риелтера/брокера при участии в заключении и удостоверении договоров аренды недвижимого имущества.

В частности, нотариус в случае совершения нотариального действия по удостоверению договора аренды объектов недвижимости обязан направить информацию о таком договоре контролирующему органу по налоговому адресу плательщика налога (арендодателя) по форме и способам, установленным Кабинетом Министров Украины в постановлении от 29.12.2010 № 1242 "Об утверждении образца сообщения о нотариальном удостоверении договора аренды объектов недвижимости".

Соответствующие положения закреплены ст. 170.1.6. Налогового кодекса Украины, где указано, что субъекты хозяйствования, осуществляющие посредническую деятельность, связанную с предоставлением услуг по аренде недвижимости (риелтеры), обязаны прислать информацию о заключенных через их посредство гражданско-правовых договорах (соглашения) об аренде недвижимости в контролирующий орган по месту своей регистрации, в сроки, предусмотренные для представления налогового расчета, по форме, установленной центральным органом исполнительной власти, обеспечивающей формирование и реализующую государственную финансовую политику.

Такие уведомления о нотариальном удостоверении договоров аренды объектов недвижимости направляются в органы государственной налоговой службы в день удостоверения таких договоров.

Следовательно, за нарушение порядка и/или сроков предоставления указанной информации нотариус и риелтер несет ответственность, предусмотренную статьей 119-1 НКУ, а именно – штраф в размере 680 гривен за каждое нарушение.

Ранее портал "Стена" сообщал, что в Верховной Раде прямо признались, зачем принимается закон о мобилизации с драконовскими нормами.

Также мы писали, что компания "Киевстар" заявила, что не поднимавшиеся с прошлого года тарифы будут пересмотрены.

Напоминаем, что водителям хотят усилить наказание за одно популярное правонарушение на дороге – права будут взяты на 10 лет.